Les impayés de loyer sont pour les propriétaires et les locataires une situation délicate. Pour trouver une solution appropriée, les deux parties devront réagir tout de suite, en sollicitant des aides, en trouvant un accord ou en engageant une procédure de recouvrement. Personne n’a intérêt à ce que la situation pourrisse. Le locataire doit payer le loyer et toutes les charges récupérables aux termes fixés dans le bail ! S’il ne le fait pas, le propriétaire devra agir. Il est en droit de demander la résiliation du contrat. Que l’habitation soit louée vide ou meublée, le propriétaire doit procéder en suivant certaines étapes.
Quand la situation d’impayé arrive…
1re action : relancer votre locataire
En cas de non-paiement de tout ou une partie des charges locatives ou du loyer, il faut commencer déjà par relancer votre locataire. Vous pourriez lui envoyer une correspondance en employant, de manière non alarmiste, une expression comme « sauf erreur de notre part, les loyers de la période du « date début » au « date fin » ne nous sont toujours pas parvenus… ». En effet, il pourrait s’agir d’un simple oubli.
2e action : mettre en demeure votre locataire
Si toujours le paiement tarde, dites à votre locataire de payer les charges ou son loyer sous 48 heures. Dans le courrier précisez qu’il s’expose non seulement à la résiliation du contrat de bail mais également à des poursuites judiciaires. Vous devez aussi l’avertir de ce que les personnes s’étant portées caution solidaire (Etat via notamment le Loca-pass, famille, banque,) seront appelées en garantie.
Résiliation du bail via une clause résolutoire
Un contrat de bail peut intégrer une condition résolutoire qui indiquera que le contrat de bail sera résilié de façon automatique si le locataire ne règle pas aux échéances convenues ses factures de loyer et autres charges y afférentes. En pratique, cette condition se trouve dans la majorité des contrats de bail.
Avant l’application de la clause de résiliation, le propriétaire est tenu d’envoyer par acte d’huissier au locataire une ordonnance de payement.
Ensuite le locataire dispose d’un délai soit pour rembourser le dû ou soit pour demander au juge des délais de paiement.
Délais de paiement
Le locataire dispose de deux mois comme délai pour régulariser sa situation en soldant ce qui est dû. Le locataire durant ce délai peut :
- ponctuellement demander une aide financière à un FSL (fonds de solidarité pour le logement)
- et/ou demander en saisissant la Cour d’instance de son domicile des délais de paiement
Lorsqu’une caution du locataire s’est hypothéquée auprès du propriétaire, l’huissier devrait également lui signifier un commandement de payer.